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OCUPACIONES DE FINCAS – SUPUESTOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO - JUSTICIA GRATUITA

Cuando un propietario quiere recuperar la posesión de una finca ocupada ilegalmente, soy de la opinión que la vía más rápida es ejercitar la acción para la efectividad de los derechos reales inscritos del art. 250.1.7 LEC, (art. 41 LH) al ser un procedimiento sumario, con causas de oposición tasadas. De hecho, para poder agilizar aún más la recuperación de la posesión mediante dicho procedimiento ya hace tiempo que en el despacho optamos por renunciar a la caución (que necesariamente debe prestar el demandado) en el escrito de demanda, ( como permite el art. 439.2.2 de la LEC). Y ello lo hacemos por cuanto la fijación de la misma da lugar a infinidad de problemas que demoran el procedimiento: inútiles comparecencias o vistas fijadas por el Juzgado para que el demandado pueda “ser oído”, nulidades posteriores por defectos de notificación de la misma, escritos de los demandados solicitando la exoneración del deber de prestarla por ser titulares del derecho de Asistencia Jurídica Gratuita, etc... que intentaré tratar de forma más extensa en otro post.

A pesar de ser la acción que consideramos más rápida, no siempre podemos ejercitarla porque la mercantil propietaria de la finca no la tiene inscrita (ya sea porque aún no la ha inscrito o porque está inscrita a favor de una mercantil extinguida) lo que nos obliga a interponer un juicio verbal de desahucio por precario.

Una vez iniciada cualquiera de las dos acciones, en un 70% de los casos, los ocupas solicitarán justicia gratuita para oponerse y más del 90% de dichas oposiciones estarán CERO fundamentadas y tendrán como único objetivo intentar dilatar al máximo el procedimiento para que puedan seguir ocupando la finca ilegalmente; todo ello con un claro abuso del derecho de Asistencia Jurídica Gratuita. Recomiendo presentar escrito para que el Juzgado advierta la parte demandada que según el reformado artículo 19 de la Ley de Asistencia gratuita, cualquier actuación temeraria, de mala fe o abusiva del derecho de AJG podrá comportar la revocación del derecho.

Generalmente en los escritos de contestación a la demanda aportan un contrato de arrendamiento suscritos con un tercero que se presentó como propietario o suscritos con el anterior propietario (a veces falso, a veces no)- Afortunadamente, en la LEC del 2000 el juicio verbal de desahucio por precario adquirió el carácter plenario por lo que el Juez podrá resolver situaciones complejas como valorar la validez o no del contrato aportado, no siendo necesario acudir a otro procedimiento declarativo.

Si el contrato está suscrito por una persona que se presentó como propietario, ello no dará problema alguno. Sin embargo, lo que sí puede generar dudas al Juez es cuando se aporta a la contestación un contrato suscrito con el anterior titular.

En la gran mayoría de casos, se aporta el contrato pero el mismo no va acompañado de otros medios de prueba que lo sustente. Ni fianza, ni inscripción en el Registro ni lo más importante, la renta.

Tal como establece la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de Octubre de 2017, no es suficiente que el demandado aporte un contrato de alquiler con el anterior propietario para acreditar su título sino que es absolutamente NECESARIO acreditar la existencia de renta.

Según la referida sentencia: -sic-

(…) la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario (…) en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada.

Es decir, para que prospere una oposición a la demanda fundada en la alegación de la existencia de un contrato de arrendamiento no basta con aportarlo junto con algunos pagos sino que será absolutamente necesario acreditar que realmente existe una renta.

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